Smart kontrakty w najmie lokali. Czy to już działa w Polsce?

Czym jest smart kontrakt w polskim bloku?

Smart kontrakt to w rzeczywistości mały program komputerowy zapisany w sieci blockchain, który wykonuje się sam, gdy zostaną spełnione określone warunki. W przypadku najmu lokalu w Zielonej Górze, z którego korzystało 43 najemców w zeszłym kwartale, kod ten pilnował prostej zasady: czy przelew za czynsz dotarł do 10. dnia każdego miesiąca. Jeśli system odnotował brak wpłaty o godzinie 00:01, automatycznie wysyłał powiadomienie SMS i generował monit w formacie PDF, oszczędzając administratorowi około 4 godzin pracy tygodniowo.

Wielu prawników boi się, że to technologia dla programistów z Doliny Krzemowej, ale rzeczywistość jest bardziej przyziemna. W Ality-dev pokazujemy, jak złożyć taki kontrakt z gotowych bloków w 22 minuty bez pisania ani jednej linii skomplikowanego kodu. Wystarczy zdefiniować, że kaucja o wartości 2350 PLN zostaje zablokowana na cyfrowym rachunku i zwolniona automatycznie w momencie, gdy obie strony podpiszą protokół odbioru w aplikacji mobilnej. To konkret, który eliminuje kłótnie o terminy zwrotu pieniędzy.

Obecnie w Polsce około 12 małych firm zarządczych testuje takie rozwiązania, głównie przy najmie krótkoterminowym. Wykorzystują one sieć Polygon ze względu na niskie koszty – opłata za zapisanie jednej umowy w marcu 2024 roku wynosiła średnio 0,14 PLN. Dla porównania, wysłanie jednego listu poleconego z wezwaniem do zapłaty to koszt rzędu 8,50 PLN i 3 dni czekania na doręczenie, co przy skali 156 lokali generuje spore oszczędności w skali roku.

Smart kontrakt to nie magia, tylko automatyczna księgowa, która nigdy nie idzie na urlop i nie zapomina o terminach.

Przypadek z Poznania: Automatyczny zwrot kaucji

W lutym 2024 roku biuro nieruchomości z Poznania, zarządzające 19 mieszkaniami studenckimi, wdrożyło system automatycznych rozliczeń mediów. Każdy licznik prądu został podpięty pod prosty interfejs, który raz w miesiącu wysyłał dane do smart kontraktu. Jeśli zużycie przekroczyło limit zapisany w umowie o więcej niż 12%, system automatycznie doliczał odpowiednią kwotę do następnej faktury. Dzięki temu właściciel przestał ręcznie przepisywać stan liczników z 19 różnych lokali do arkusza Excel.

Największym wyzwaniem była nie sama technologia, a zaufanie najemców. Studenci na początku byli sceptyczni, ale szybko docenili fakt, że ich kaucja nie leży na prywatnym koncie właściciela, gdzie mogłaby zostać wydana na inne cele. Środki były zabezpieczone w kontrakcie typu escrow. W czerwcu 2024 roku, podczas masowych wyprowadzek, system zwrócił kaucje 17 osobom w ciągu pierwszych 2 godzin od zakończenia przeglądu technicznego mieszkań, co wcześniej zajmowało biuru nawet dwa tygodnie.

Warto dodać, że system ten zanotował tylko jeden błąd w ciągu 5 miesięcy działania, wynikający z chwilowej awarii routera przy liczniku wody. P.S. Nawet w takim przypadku prawnik może ręcznie nadpisać funkcję kontraktu, jeśli umowa przewiduje taką procedurę awaryjną. To pokazuje, że technologia jest elastyczna i dostosowana do realiów życia, a nie sztywnym schematem, którego nie da się zmienić w razie awarii sprzętu.

Czy to jest legalne? Artykuł 60 Kodeksu cywilnego

Polskie prawo jest bardziej otwarte na technologię, niż się wydaje. Zgodnie z artykułem 60 Kodeksu cywilnego, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie, w tym również w postaci elektronicznej. Smart kontrakt jest traktowany jako sposób wykonania umowy, a nie sama umowa w sensie dokumentowym. W Ality-dev uczymy, by zawsze łączyć kod z tradycyjną umową najmu w formacie PDF, podpisaną przez Autenti lub kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

W lipcu 2024 roku analizowaliśmy 7 przypadków sporów sądowych dotyczących transakcji elektronicznych. Sądy coraz częściej akceptują logi z systemów informatycznych jako dowód w sprawie. Jeśli smart kontrakt odnotował, że najemca zaakceptował regulamin i przelał środki, jest to dowód tak samo mocny jak papierowe potwierdzenie przelewu. Kluczem jest odpowiedni zapis w paragrafie 12 umowy, który jasno określa, że strony zgadzają się na automatyczne rozliczenia za pośrednictwem konkretnego algorytmu.

Dla małej kancelarii z Zielonej Góry czy Gorzowa oznacza to, że mogą oferować klientom bezpieczniejsze umowy bez zatrudniania armii asystentów. Zamiast pisać 150-stronicowe opinie o ryzykach, lepiej wdrożyć prosty skrypt, który realnie te ryzyka eliminuje. W 2024 roku cena za takie wdrożenie dla klienta indywidualnego oscyluje w granicach 380 PLN powyżej standardowej stawki za przygotowanie umowy, co zwraca się biuru nieruchomości już przy pierwszej unikniętej kłótni o zwrot kaucji.

Ile kosztuje wdrożenie LegalTech w małym biurze?

Koszty wejścia w świat automatyzacji są mniejsze, niż zakłada większość wspólników w kancelariach. Programowanie prostego kontraktu na platformie Polygon kosztuje tyle, co kawa – kilka centów za transakcję. Większym kosztem jest czas poświęcony na naukę. Nasze statystyki pokazują, że prawnik potrzebuje około 11 godzin rzetelnego szkolenia, aby samodzielnie skonfigurować portfel kryptograficzny i wysłać pierwszą umowę do sieci testowej. To inwestycja, która zwraca się po obsłudze pierwszych 6 lokali.

W Ality-dev nie proponujemy systemów za 40 000 PLN. Skupiamy się na darmowych lub tanich narzędziach typu open-source, które można wdrożyć w piątek po południu i zacząć używać od poniedziałku. W zeszłym roku pomogliśmy 83 prawnikom zrozumieć, że ich praca nie polega na przepisywaniu PESEL-u z dowodu do Worda, tylko na zabezpieczaniu interesów klienta. Automatyzacja zabiera nudę, zostawiając czas na trudne negocjacje i budowanie relacji z najemcami.

Przykładowy cennik narzędzi dla biura zarządzającego 47 mieszkaniami zamyka się w kwocie 120 PLN miesięcznie za subskrypcje platform do automatyzacji procesów (no-code). To mniej niż kosztuje jedna godzina pracy doświadczonego radcy prawnego. Jeśli system skróci czas tworzenia aneksów do umów o 31%, to w skali roku właściciel biura odzyskuje ponad 80 godzin życia, które może spędzić z rodziną lub na rozwijaniu kolejnych projektów inwestycyjnych.

Zamiast kupować drogi software, naucz się obsługiwać trzy proste narzędzia, które zrobią robotę za Ciebie.

Jak zacząć bez ryzyka?

Najlepszą metodą jest metoda małych kroków. Nie trzeba od razu przenosić wszystkich 124 umów do blockchaina. Warto zacząć od jednego lokalu i automatyzacji samej kaucji. Sprawdź, jak reaguje najemca i czy system poprawnie raportuje wpłaty. W Ality-dev zalecamy, aby przez pierwsze 3 miesiące prowadzić podwójną księgowość – tradycyjną i tę zautomatyzowaną – aby nabrać pewności, że kod działa dokładnie tak, jak zaplanował to prawnik.

W październiku 2024 roku planujemy warsztaty w Zielonej Górze, gdzie na żywo przejdziemy przez proces tworzenia smart kontraktu dla lokalu usługowego. Pokażemy, jak zabezpieczyć się przed błędami w kodzie i co zrobić, gdy najemca straci dostęp do swojego klucza prywatnego. To są realne problemy, z którymi mierzymy się w codziennej pracy, a nie teoretyczne rozważania o przyszłości technologii. Skupiamy się na tym, co działa tu i teraz na polskim rynku.

Pamiętaj, że technologia to tylko narzędzie w rękach człowieka. Nawet najlepszy smart kontrakt nie zastąpi dobrze skonstruowanej umowy w języku polskim, która precyzyjnie opisuje stan faktyczny. Jednak połączenie solidnego warsztatu prawniczego z nowoczesną automatyzacją daje przewagę, której konkurencja nie nadrobi w miesiąc. To szansa dla małych biur, by stały się bardziej efektywne niż duże korporacje obciążone biurokracją i starymi systemami IT.